本文摘要：来源:21世纪经济报导 定千亿房企业绩重压下的突围 作为定千亿房企的代表，新的力今年的展现出倍受市场注目。 7月14日，新的力有限公司（集团）有限公司（02103.HK，全称“新的力”）公布上半年运营数据，新的力构建了435.4亿合约销售金额，同比增加16.28%。业内人士分析，根据新的力去年900亿的销售规模、49.3%的权益比例推断，如果必要膨胀权益比例，新的力今年有可能构建全口径千亿销售目标。

来源:21世纪经济报导 定千亿房企业绩重压下的突围　　作为定千亿房企的代表，新的力今年的展现出倍受市场注目。　　7月14日，新的力有限公司（集团）有限公司（02103.HK，全称“新的力”）公布上半年运营数据，新的力构建了435.4亿合约销售金额，同比增加16.28%。业内人士分析，根据新的力去年900亿的销售规模、49.3%的权益比例推断，如果必要膨胀权益比例，新的力今年有可能构建全口径千亿销售目标。　　在今年3月份的年报业绩会上，刚于3月2日月加盟新的力兼任联席董事长、行政总裁兼继续执行董事的陈凯被新力的灵魂人物张园林推向了台前。

据知情人士透漏，陈凯加盟新力后，直言把自销团队挤压，新的正式成立营销公司。为此陈凯在新力实行了一系列人事调整。

　　在多重不确定性因素变换影响下，今年下半年的房地产市场不容乐观。陈凯能否率领新的力顺利突围，成功踏入“千亿房企俱乐部”还充满著了变数。　　日前，21世纪经济报导独家取得一份关于新力赣越城市公司营销条线团队调整的通报。这份通报于7月8日在新力赣越城市公司内部收到，透漏新的力集团已发文正式成立营销公司，城市公司营销团队同步进行调整。

　　营销的组织的破与而立　　面临危机重重的市场，如何构建业绩提高？推展营销组织变革也许是陈凯接掌新力后的众多突破口。　　在这份新力赣越区域公司收到的通报里，特别强调了在集团正式成立营销公司的前提下，赣越城市公司江西范围内的项目营销条线人员调动至营销公司，薪酬福利维持恒定；福建片区内项目保持现有团队及管理模式恒定。　　通报还特别强调，“营销公司正式成立之后，营销管理部、人力行政部不应大力因应启动江西省内营销策画项目的接管工作”。　　新力这一变阵，知情人士透漏在为集团成本管控停下来的同时，也为上市公司财务优化不作铺垫。

作为表外公司，新的力可以将一些有利于报表数据呈现出的财务操作者放到表外公司展开。　　此外，前述人士还认为，大部分目前想要正式成立营销公司的开发商，依然还是在做到的组织架构的调整。　　一名在房地产行业专门从事营销工作多达15年的人士分析认为，房地产销售正在转入第三个阶段，在经历了代理销售和原为销售队伍之后，房企找到自销人员更加多，索性挤压出来。

这就是指人均效能、人员薪金、社保、税收筹划等方面考虑到的。也有企业想要将之制成独立国家公司，发展外竣业务，借以产生一定的利润。　　目前，在大型房企中，世茂海峡、新城、保利、万科皆正式成立了营销公司。

万科于2017年正式成立唯家营销；而正式成立于2001年的保利投资顾问公司则早就将业务扩展到全国，2018年的时候甚至与合富中国宣告重组融合旗下一、二手代理业务；世茂海峡与新城则把销售公司当成支持性部门在运作。　　据上述资深营销业内人士透漏，随着房地产销售规模快速增长，开发商内部工作更加细分与专业，从人才管理、薪资等方面综合评估，更有优秀人才加盟方面比作为乙方的销售代理公司有优势。比如，代理公司给销售人员的佣金点数在千分之一到千分之五，而开发商给销售的基本工资门槛就比代理公司低，佣金都是千分之一点五到千分之五。其中，民企则更高约千分之三到千分之六。

　　多名房地产营销专业人士认为，为了超过鲶鱼效应，开发商不会将营销团队挤压出来，通过几乎挤压或者部分挤压，让自销团队与代理公司构成竞争机制，展开内部PK，增大内部竞争性，从而提高营销力。　　比如，新城、世茂海峡的营销公司，并非实体概念，而是因应营销市场需求做到一些市场研究、内部培训之类的工作，以完备营销平台的搭起。

这样的营销公司轻在提高营销水平，本质上对财务数据优化，成本管控起到并不大。　　前述资深营销业内人士回应，开发商正式成立营销公司是求索的动作，出发点是好的。但营销有两条路要回头，基础管理与信息化技术都要捉，如何把原本细管形的成交价体系，变为主动去找客体系这是关键。

他指出，曾多次收购代理公司的中梁，以及旭辉、融创，目前也都没正式成立营销公司。这指出，开发商捋顺内部架构，作好“的组织驱动+人才驱动”，才是推展营销力提高的关键。　　陈凯的新力变革　　作为国内顶尖的地产行业职业经理人，陈凯擅长于挖出一家企业的成长性，他先后在阳光城（000671.SZ）、中南置地兼任亲信，助力这两家公司从百亿规模到横跨千亿门槛。

　　实质上，从加盟中南置地开始，陈凯就以名下公司与雇员公司共计创意平台的方式展开合作，比如中南菩悦是由菩悦资产联手中南建设（SZ000961） 共创的；与新力的合作也是如此，于今年4月份登记正式成立新力菩悦。可以说道，当前业内职业经理人的路径无出其右。　　投奔阳光城之后，向来高调的陈凯曾经常出现在21世纪博鳌房地产论坛2016年年会上，彼时陈凯对21世纪经济报导透漏，他正式成立了一家资产管理公司，想要通过租地研发长租公寓构建轻资产管理。

　　不过一年之后，陈凯重回职场。在中南建设2018年一季报里，陈凯转入中南建设前十大流通股东之佩，沦为个人股权最少的股东。　　实质上，从年初重新加入新的力之后，陈凯对其展开了的组织架构调整，紧接着就是推展正式成立营销公司。

然而，陈凯还将面临财务结构上的诸多难题，下半年市场竞争更为白热化，留下新力的时间并不多。　　陈凯接掌新的力之后，很快打开人员调整大幕。陈凯趁此机会邀其在龙湖、阳光城的老部下汤义龙、中南置地杨家部下胡俊加盟新的力，将原旭辉银盛泰集团副总裁赵洵邀加盟新的力，兼任集团人力资源负责人一职。

　　随后陈凯直言正式成立营销公司，由集团营销负责人宋湘西调回南昌负责管理营销公司。据知情人士透漏，新的力江西的营销公司将赣西、赣越营销公司拆分，由新力100%有限公司。　　在曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁李战洪显然，很多开发商都正式成立了自己的销售公司，最关键的一个原因在于合作开发的项目更加多，往往必须一个自己能把控的专业的销售团队，这就是营销公司重出江湖的主要原因。

　　这一观点放在新的力身上，不无道理，新的力去年销售斩900亿元，实质上权益销售占到比仅49.3%，今年不回避为了超过千亿目标，而缩放合作权益比例。这个时候，用一个自己的营销公司做到项目代理，对于集团管控来说利大于弊。

　　陈凯也许就是出于这样的考量。目前新的力布局集中于在江西和广东惠州。2019年年报透露，截至2019年底，新的力持有人不应占到权益的总土地储备超过大约1509万平方米，其中江西、长三角、大湾区及其他中西部核心城市分别占到比约33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。

　　过分集中于的布局实质上将给这家公司带给一定的系统风险，一旦区域市场下跌，业绩的可持续性将受到相当大的挑战。此外，较高的财务杠杆和较低的权益销售某种程度是制约这家公司发展的最重要因素。过去的新力是一家倚赖财务杠杆扩展的公司，2016年、2017年、2018年新力净负债率为190%、270%、240%，是行业内净负债率最低的公司之一。

即便是今年的发债利率依然高达11.7%。　　不仅如此，陈凯在新力要面临的问题还有更加多，比如投拓，新力在大本营江西南昌，今年到目前为止只拿了一幅地，2019年新力在南昌拿地面积分列在万科之后。

又比如，新的力目前营收质量较低。截至2019年末，新力的净利润率为7.5%，显著高于同行平均值10%的净利润率水平。

正式成立营销公司，也有出于对财务数据优化的考量。不过，参照新的力此前的净负债率看，新力的实际财务杠杆还是低于同行水平。

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